Offre d’achat, négociation et compromis de vente entre particuliers

Un acheteur vous fait une offre : c’est le moment que vous attendiez, et celui qui inquiète le plus quand on vend sans agent. Comment répondre, jusqu’où négocier, qui rédige le compromis ? Bonne nouvelle : à partir de l’accord, le notaire prend en charge toute la partie juridique.

Recevoir une offre d’achat sérieuse

Une offre sérieuse se fait par écrit, par email ou par courrier signé. Une proposition au téléphone ou en fin de visite n’engage personne : demandez toujours qu’elle soit confirmée par écrit.

Ne demandez et n’acceptez aucun versement d’argent à ce stade. La loi interdit tout paiement de l’acheteur avant la signature de l’avant-contrat et l’ouverture de son délai de rétractation. Le dépôt de garantie se fait plus tard, chez le notaire.

Négocier sans agent immobilier

Sans intermédiaire, vous négociez en direct. C’est un avantage : pas de message déformé, et l’acheteur sait que le prix n’inclut pas de commission. Quelques réflexes évitent les erreurs.

• Prenez 24 heures, même si l’offre vous convient. Une réponse immédiate laisse penser que vous auriez accepté moins.
• Demandez les arguments d’une offre basse : travaux, DPE, comparables. Une baisse justifiée se discute.
• Répondez par écrit avec une contre-proposition chiffrée et une durée de validité.
• Comparez le financement, pas seulement le prix. Un acheteur avec un accord de principe ou sans prêt vaut parfois plus qu’une offre plus haute mais fragile.

Attention : une offre acceptée par écrit vous engage en principe. N’acceptez pas deux offres en même temps, et prévenez les autres acheteurs dès que vous avez donné votre accord.

Compromis ou promesse de vente

Après l’accord, vous signez un avant-contrat. Entre particuliers, c’est presque toujours un compromis de vente, rédigé par le notaire.

Vous pouvez rédiger un compromis vous-même, la loi le permet. C’est déconseillé : une clause mal écrite (condition de prêt, servitude oubliée, diagnostic manquant) peut faire tomber la vente ou se retourner contre vous. Le notaire vérifie le titre de propriété, l’urbanisme, les servitudes et les hypothèques, et ses honoraires sont payés par l’acheteur.

Du compromis à l’acte : les délais

• Rétractation de l’acheteur : 10 jours après la signature du compromis, sans justification. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature.
• Condition suspensive de prêt : au moins un mois selon la loi, le plus souvent 45 à 60 jours. Si l’acheteur n’obtient pas son prêt malgré ses démarches, la vente est annulée et son dépôt lui est rendu.
• Acte authentique : environ trois mois après le compromis. Vous recevez le prix et remettez les clés le jour même.

Pendant cette période, gardez votre annonce visible jusqu’à la fin du délai de rétractation, ou mettez-la en pause sans la supprimer. Si la vente tombe, vous pourrez relancer vos contacts sans repartir de zéro.

Arriver chez le notaire avec un dossier complet

Le compromis se signe plus vite si tout est prêt : titre de propriété, diagnostics, taxe foncière, factures de travaux, permis et déclarations pour les extensions. Pour les diagnostics, voyez notre liste des diagnostics obligatoires.

Si vous vendez en Normandie et souhaitez être conseillé pendant la négociation, la formule Duo inclut des conseils illimités jusqu’à la signature : réponse aux offres, relances, contre-propositions. Vous pouvez aussi commencer par créer votre page de vente gratuitement et réserver un appel avec Romain au moment où une offre arrive.

Questions fréquentes sur le compromis

Le vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?

Non. Le délai de 10 jours ne profite qu’à l’acheteur. Un vendeur qui refuse de signer l’acte peut être contraint à la vente ou condamné à des dommages et intérêts.

Faut-il prendre le même notaire que l’acheteur ?

Non. Chacun peut avoir son notaire, sans surcoût : les deux se partagent les émoluments payés par l’acheteur.

Que se passe-t-il si l’acheteur ne trouve pas de prêt ?

Si la condition suspensive de prêt joue, la vente est annulée sans pénalité pour lui. C’est pourquoi il vaut mieux vérifier son financement dès l’offre, comme expliqué dans notre article sur les visites et le filtrage des acheteurs.